en-PREDÁVATE NEHNUTEĽNOSŤ?                        TU JE 5 POVINNOSTÍ, KTORÉ VÁM PRIKAZUJE ZÁKON

Predaj nehnuteľnosti môže značne stresujúcou udalosťou v prípade, že ste sa rozhodli vrhnúť do džungle realít na vlastnú päsť.

Predávajúci aj kupujúci majú určité povinnosti plynúce zo zákona, ktoré nie je možné obísť pri predaji a následnom prevode nehnuteľnosti na nového vlastníka, ktorý sa rozhodol Vašu nehnuteľnosť kúpiť.

Verím, že týchto nasledujúcich 5 odsekov  Vám pomôžu získať jasný obraz o potrebných krokoch plynúcich z povinností, ktoré nám prikazuje zákon.

1.  Kúpna zmluva

Pri kúpnej zmluve (nadobúdacia zmluva kupujúceho) je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa

§ 588 a z Občianskeho zákonníka.

V zmluve je základom:

• Presné značenie predávanej nehnuteľnosti
• Presnú cenu ( po odrátaní rezervačnej platby)
• Identifikácia zmluvných strán na základe platného OP

TIP osobného makléra: odporúča sa vykonať autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom. Ten totiž zabezpečí overenie zmluvy, zistenie totožností účastníkov a potvrdenie, že zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a jej uzavretím nedôjde k vzniku škody. Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii.

V prípade, že by zmluva bola napríklad v rozpore so zákonom, nie je dôležité, že ju obaja účastníci slobodne podpísali, ale dôležité je, že v prípade napadnutia tejto zmluvy kupujúcim ju môže pred súdom obhájiť ako neplatnú.

2. Písomné potvrdenie, že nie ste dlžník

Ak predávate byt, ktorý je súčasťou bytového spoločenstva, k zmluve o prevode vlastníctva bude potrebné zabezpečiť aj prílohu, v ktorej je vyhlásenie bytového správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov v nebytových priestoroch v dome, že ako vlastník nemáte žiadne nedoplatky na nájomnom, prípadne nemáte voči správcovi žiadne podlžnosti a tak isto žiadne dlhy na úhradách spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru.

TIP osobného makléra: každý bytový dom patrí do istého správcovského spoločenstva a tí majú svoje pravé ruky v podobe domovníkov ( obyvateľ byt. domu resp. spoločenstva) preto bude najjednoduchšie kontaktovať jeho a on Vás prípadne usmerní na kompetentnú osobu, ktorý Vám tento protokol vo forme vyhlásenia vystaví.

3.  Preberací protokol a odhlásenie energií

Po obdržaní dohodnutej kúpnej ceny a po riadnom prepise nehnuteľnosti na katastrálnom úrade, dochádza k fyzickému odovzdaniu nehnuteľnosti na základe preberacieho protokolu.

Ten pripravuje predávajúci a má obsahovať

• údaje o predávajúcich a kupujúcich
• údaje o nehnuteľnosti
• stav odoberaných energií
• výrobné čísla meračov
• počet a druh kľúčov, ktoré odovzdávate kupujúcemu
• poznámky k stavu preberanej nehnuteľnosti

TIP osobného makléra:

Platby za energie v byte vždy uhrádza osoba, ktorá má s daným dodávateľom uzavretú zmluvu. To znamená, že osoba odberateľa nemusí byť totožná s osobou vlastníka. ( To znamená, že kým nedôjde k prehláseniu odberateľa, energie platia pôvodní vlastníci-predajcovia).

TIP osobného makléra:

Odhlásenie je najlepšie absolvovať spoločne s novým majiteľom aj u dodávateľov energii, aj u správcu bytového domu. (Ak to nie je možné, najskôr sa od platieb odhlási pôvodný majiteľ a následne sa nahlási nový majiteľ)

Plynárne a elektrárne tento úkon zrealizujú na základe kúpnej zmluvy a preberacieho protokolu.

TIP osobného makléra:

Správca bytového domu bude vyžadovať právoplatný list vlastníctva použiteľný na právne účely, na ktorom už ako majiteľ bude figurovať kupujúci. Povinnosti platieb prechádzajú v zmysle zákona na nového majiteľa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

4. Kontrola povinnosti platiť daň

Za predaj nehnuteľnosti Vám na zadaný účet príde určitá výška peňazí, preto je povinnosťou predajcu a majiteľa tohto obnosu zistiť, či má zákonom stanovenú povinnosť daň z príjmu, kt. nadobudol predajom zaplatiť alebo je od danej povinnosti oslobodený. Povinná výška dane z príjmu je 19% + 14% odvody zdravotnej poisťovni, čo nám udáva povinnosť zaplatiť 33% z rozdielu medzi cenou domu a nákladmi, ktoré sa vynaložili na jeho zariadenie a obnovu v časovom horizonte medzi nadobudnutím nehnuteľnosti a predajom pod 5 rokov od dátumu nadobudnutia. Môže to byť však oveľa viac.

POZOR: Ak výška základu dane  nepresiahne sumu 37 163,36 eur, použije sa sadzba dane vo výške 19%. Na tú časť základu dane, ktorá sumu 37 163,36 eur presiahne, sa použije sadzba dane vo výške 25%.

Podľa zákona č.595/2003 Z.z. o dani z príjmov, v znení neskorších predpisov platí, že od dane je OSLOBODENÝ príjem z predaja rodinného domu, bytu alebo byt. domu a najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov:

Iba AK  je v platnosti najmenej 5 ročné osobné vlastníctvo nehnuteľnosti bezprostredne pred predajom. /platný dátum sa eviduje podľa dátumu POVOLENIA vkladu na príslušnom katastrálnom úrade/

POZOR /!!!/

Ak je daná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku predajcu ( vyňatá musí byť 5 rokov pred bezprostredným predajom), predajca NIE JE oslobodený od povinnosti dane z príjmu a zákon mu túto povinnosť prikazuje.

5.  Energetický certifikát pri predaji domu alebo bytového domu

Od 1.1.2013 platí zákonná povinnosť predložiť energetický certifikát pri predaji domu ( aj celého bytového domu) a musí byť vyhotovený certifikovaným špecialistom. Zodpovednosť za zabezpečenie energetického certifikátu nesie predávajúci rovnako aj prípadné sankcie za nepredloženie preukazu energetickej náročnosti budovy pri predaji. Túto skutočnosť podlieha kontrole energetickej inšpekcie a jeho absencia môže viesť k sankciám vo výške až do 2000 eur.

TIP osobného makléra:

• Príslušná trieda energetickej hospodárnosti nehnuteľnosti musí byť uvedená už v predajnom inzeráte.
• Musíte ukázať energetický štítok záujemcovi pred uzatvorením kúpnej zmluvy.
• Najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy musíte kupujúcemu tento energetický certifikát odovzdať.

Záver:

Svet realít je divoká džungľa neustále sa meniacich zákonov, povinností, ale aj podvodov a úskokov zo strán kupujúcich či záujemcov.

Verím, že Vám článok a toto malé realitné intro pomohlo v lepšej orientácii zákonných a úradných povinností pri predaji nehnuteľnosti a pomôže Vám správne a sebavedomo sa rozhodnúť pri ďalších krokoch predaja.

V realitnej praxi sa nie raz stretávam s príbehmi ľudí, ktorých chyby samouka stoja obrovské nervy, peniaze, stratu strechy nad hlavou a v ojedinelých prípadoch, žiaľ oboje.

Môj príbeh s fotkami, spôsob mojej práce, jej výsledky, služby s ňou spojené, recenzie, prípadové štúdie, e-booky ZADARMO a ďalšie cenné realitné rady si môžete nájsť a prečítať tu na mojom osobnom interaktívnom webe.

Ak po tom všetkom zhodnotíte, že by som Vám vedela byť s predajom Vašej nehnuteľnosti užitočná, naozaj neváhajte, zavolajte mi alebo napíšte.

Budem sa na Vás tešiť.

S úctou,

Diana Decsiová

Vaša osobná realitná maklérka

• 0918 770 466
• dianadecsiova@haloreality.sk
• Messenger na mojej pracovnej FB stránke Realitné CAFÉ