en-Plánujte predať a súčasne kúpiť novú nehnuteľnosť na bývanie? Ako NAJLEPŠIE načasovať a pripraviť celý obchod bez toho, aby ste skončili vystresovaný alebo na ulici?
Každý prípad v realitnom svete je trochu iný, ale nakoľko sa s takýmto typom predajov stretávame v bežnej praxi, zvládneme nájsť ideálnu cestu k spokojnosti všetkých zúčastnených strán. Pokiaľ sa práve nachádzate v situácii, že potrebujete predať, aby ste zároveň mohli nehnuteľnosť na bývanie kúpiť, určite dokážeme spoločne spísať scenár, podľa ktorého môže všetko prebehnúť hladko a bez zbytočného stresu.
Zamerajte sa na prípravu a položte si základné otázky. Rozhodne neplatí "hurááá, ide sa do akcie"
Bez ohľadu na to, v ktorej profesijnej sfére pôsobíte, realitný obchod je veľká vec pre každého a keď sa súčasne stretne predaj s kúpou, býva to orieškom aj pre tých skúsenejších ( často aj maklérov). Kým sa do toho pustíte, je nutné venovať čas a priestor aspoň teoretickej príprave.
Preto si odpovedzte na dôležité otázky :
- Chcem predať a presťahovať sa do prenájmu alebo k rodine a následne v kľude hľadať podľa finančným možností?
- Chcem pri predaji rovno kúpiť, aby som sa presťahoval z predaného do kúpeného?
- Chcem si vybrať nehnuteľnosť a až bude isté, že ju kúpim, až potom začnem realizovať predaj?
- Chcem popri predaji kúpiť nehnuteľnosť, na ktorú mi ale nebudú stačiť financie získané zo zisku z predaja a budem musieť využiť čerpanie hypotéky?
Možností ako skĺbiť predaj s následnou kúpou je niekoľko a preto by som odporučila všetky varianty dôsledne zvážiť a vytipovať stratégiu, ktorá Vám bude najviac v danom momente Vašej životnej situácii vyhovovať
Rovnako si premyslite:
- Čo urobím, keď sa mi scenár A premení na scenár B?
- Aké mám možnosti, keď sa banka rozhodne neschváliť mi hypotéku?
Vo svete realít pôsobí toľko širokých premenných faktorov, ktoré si laik pôsobiaci v iných profesijných odvetviach nedokáže ani len predstaviť a nie je v ľudských silách presne vytvoriť nalinkovanú os, ktorá vyjde od začiatku až do konca.
S najväčšou pravdepodobnosťou budete v určitej fáze neodvratne čeliť neočakávanej zmene, nabaľujúcim sa problémom či komplikácii.
Určite sa vyplatí zveriť celú akciu do rúk profesionálneho realitného odborníka, ktorý sa Vám postará o čo najideálnejší priebeh a to za každých okolností. S problémami, ktoré sa Vám zdajú neprekonateľné sa realitný maklér stretáva na dennej báze.
5 SKUTOČNOSTÍ , ktoré je nutné zvážiť hneď pred akciou
1. Predajná cena
Je absolútnym základom, nakoľko tržnú hodnotu nehnuteľnosti musíte ako predajca poznať.
( tržná hodnota nie je priemerom predajných cien, ktoré si "vygooglite" na realitných serveroch pre danú lokalitu. Predajná cena sa zákonite NIKDY nezhoduje s kúpnou cenou pokiaľ je "prepálená". A pri nesprávne nastavenej cene tým, že strieľate od boku ako neprofesionál riskujete veľmi veľa a vo väčšine prípadov to zistíte, až keď je spravidla neskoro )
Trhovú cenu určujú 3 faktory a niekoľko podskupín ďalších sekundárnych- nechajte si odhad ceny vypracovať u odborníka.
Zistíte, v akej cenovej hladine sa s Vašim
majetkom pohybujete a či si budete môcť dovoliť splniť prianie o vyhliadnutej
nehnuteľnosti. Pokiaľ by bolo nutné predaj urýchliť, väčšinou to znamená
nastaviť predajnú cenu o čosi nižšie ako je vyrátaná tržná cena.
2. Typ nehnuteľnosti aký plánujem kúpiť
Je potrebné vopred zistiť nasledovné:
- · Aká je vo Vami vyhliadnutej lokalite momentálna ponuka, či vyhovuje Vašim požiadavkám a či vás nebude limitovať v zariaďovaní všetkých záležitostí, ktoré s kúpou súvisia.
- · AK máte nehnuteľnosť vybranú, zistite, kedy je možné podpísať zmluvy a získať kľúče od nehnuteľnosti.
- · Vždy (naozaj VŽDY) rátajte s časovou REZERVOU
Ťažšie dosiahnuteľná kúpa môže všetky kroky značne pretiahnuť. Môžu nastať nasledovné scenáre:
A/ predaj Vašej nehnuteľnosti by sa musel tiež spustiť neskôr.
B/ je možnosť sa dohodnúť na neskoršom predaní Vašej nehnuteľnosti novým majiteľom
C/ by ste dočasne museli zaistiť bývanie inde. Horšie je, keď ste mali v pláne presťahovať nábytok a veci z práve predanej nehnuteľnosti, ale aj to sa dá vyriešiť.
Platí to samozrejme aj naopak. Ak ste si vyhliadli atraktívnu nehnuteľnosť so správne nastavenou tržnou cenou, o ktorú je veľký záujem, vyžaduje to rýchle rozhodovanie.
Tento prípad sa nezaobíde bez precíznej prípravy na predaj krok za krokom a nadpriemernými komunikačnými schopnosťami, aby niekde nevznikol "zádrhel", ktorý by mohol viesť k zvýšenému stresu, strate časti financií či v extrémnom prípade žalobe.
3. Právny stav nehnuteľnosti
Viažu sa k nehnuteľnosti nejaké vlastnícke obmedzenia? Je zaťažená právnou vadou? Vecným bremenom? Hypotékou? Je správne zapísaná a zakreslená v katastri? Majte o tom prehľad a čo sa dá vyriešiť dopredu, bezodkladne tak urobte. I právny stav nehnuteľnosti pochopiteľne ovplyvňujú termíny, nehovoriac o tom keď sú jednotlivé kroky na seba naviazané. Takáto komplikácia môže natiahnuť obchod aj o niekoľko mesiacov
4. Financovanie
Dokážete vopred odhadnúť či Vám kupovanú nehnuteľnosť zaplatí tá predaná? Pokiaľ nie, čaká vás mierne náročnejší proces, pretože do tranzakcie vstúpi hypotekárny úver.
Podobnú prekážku predstavuje i prípadný úver, ktorým je zaťažená predávaná nehnuteľnosť. Potom musíte do celého predajného postupu zahrnúť aj banku a navrhnúť vhodný predajný postup. Obvykle spočíva v nasledujúcich scenároch:
A/ vyplatenie hypotéky z iných zdrojov
B/ založenie inej nehnuteľnosti v min. 20% vyššej znaleckej hodnote ako je poskytnutého zostatok úveru
C/ prevzatie hypotéky novým majiteľom
D/ vyplatenie hypotéky zo zaplatenej ceny (alebo vyplatenie úveru úverom kupcu) pri predaji
Urobte si preto dôsledne finančnú analýzu a podľa nej prispôsobte riešenie pri predaji i pri kúpe nehnuteľnosti.
Rovnako trvajte na tom, aby Vás realitný maklér vyhliadnutej nehnuteľnosti, ktorú plánujete kúpiť informoval o právnom stave predmetu kúpy.
5. Záložný plán (y) "B"
V neposlednom rade majte premyslený tzv. back up plan- záložný plán ( aj viac) , ktoré Vás uchránia pred prípadnou panikou, stresom a následnými zlými rozhodnutiami, pokiaľ by sa to nepodarilo. Môže sa zdržať developerský projekt, kde máte zarezervovaný byt alebo nastanú komplikácie u majiteľa kupovanej nehnuteľnosti. Taktiež komplikácie môžu nastať i u vás pri predaji.
TIPY:
A/ počítajte s náhradným dočasným bývaním
B/ vyjednajte pre predávaný byt/ dom dlhšie lehoty od rezervácie k predaniu nehnuteľnosti. Záleží len na Vás, či budete postupovať v obchode obozretne alebo sa rozhodnete všetko riešiť na "kolene" priebežne počas tranzakcie. Komunikácia so všetkými zainteresovanými subjektmi vrátane banky ai. je základ.
C/ Udiať sa môže skutočne čokoľvek, od menších problémov až po náročné až vyhrotené situácie. Skúsený maklér si so všetkým poradí spôsobom, aby obchody dobehli do víťazného konca.
Záverečné doporučenia pre 3 NAJČASTEJŠIE scenáre z praxe
A/ Predávate a súbežne zháňate nehnuteľnosť na bývanie
"Toto je najnáročnejšia varianta, čo sa týka načasovania a súbehu diania pri oboch tranzakciách paralelne"
- V tomto prípadne je nutné nastaviť cenu tak, že nehnuteľnosť predáte výhodne a do stanoveného dátumu.
- Následne musíte stihnúť uhradiť rezervačnú zálohu , druhej strane kúpnu cenu alebo aspoň dostatočnú zálohu ( pokiaľ samozrejme nemáte ešte iné voľné finančné zdroje)
TIP MAKLÉRA: Pri tomto type obchodu je extrémne dôležitá vyjednávacia schopnosť na dosiahnutie optimálnych podmienok u druhého predávajúceho a rozpoznať, kedy je nutné pristúpiť na kompromis.
B/ Najskôr predáte a až potom idete kupovať
"Tento obchodný prípad je v podstate jednoduchá klasika, pri ktorej sa musí počítať s prechodným bývaním v medziobdobí"
Je to možné vyriešiť niekoľkými spôsobmi
A/ Nehnuteľnosť predáte, ale budete v nej naďalej bývať ako nájomca. Majiteľom už bude niekto iný.
B/ Môžete novému majiteľovi poskytnúť zľavu z ceny a zmluvne sa dohodnete na neskoršom predaní. Predanie prebehne za niekoľko mesiacov od zrealizovania kúpy a zápisu do katastra nehnuteľností
C/ Prípadne sa navrhne neštandardná rezervácia na dlhšie časové obdobie s odpovedajúcou rezervačnou zálohou, ktorá je nevratná. Akonáhle zarezervujete i Vy, spustí sa na oboch stranách dokončenie predaja, tak, aby ste získali včas peniaze na kúpu novej nehnuteľnosti
D/ Pôjdete k rodičom, priateľom alebo do nájmu a v pokoji , bez stresu a tlaku si nájdete nehnuteľnosť, ktorá bude podľa Vašich predstáv bez kompromisov
Všetky scenáre opäť vychádzajú z Vašich aktuálnych finančných možností, požiadaviek druhej strany a aktuálnej situácie na realitnom trhu.
C/ Najskôr kúpite (rezervujete) a až potom predáte
Pokiaľ nemáte dostatok vlastných finančných zdrojov naviac, môžete sa dostať pod nepríjemný tlak
A/ Môže sa Vám stať, že natrafíte na nehnuteľnosť svojich predstáv, zarezervujete ju (napr. plný nadšenia po obhliadke), ale na úhradu celej kúpnej ceny budete potrebovať financie z predaja svojej nehnuteľnosti a iba po tom Vás začne tlačiť čas. Znamená to, že kupcu je nutné nájsť extrémne rýchlo, čo so sebou môže niesť riziko v podobe zníženia tržnej ceny.
B/ Skúsený Realitný maklér dokáže túto situáciu čiastočne korigovať skúsenosťami a overenými obchodnými postupmi. Je však dôležité, aby ste s ním všetky kroky konzultovali v dostatočnom časovom predstihu. Ideálne pred tým ako podpíšete dokumentáciu.
Predaj nehnuteľnosti, na ktorý bezprostredne nadväzuje kúpa ďalšej, býva nesmierne komplikovaný a to predovšetkým pre niekoho, kto sa realitami nestretáva na dennej báze. Zariaďovanie a vyjednávanie vyžaduje omnoho viac skúseností a úsilia, než len klasický predaj alebo kúpa.
Nie len čo sa týka načasovania a efektivity jednotlivých realitných krokov ( podpisy, časový harmonogram platieb, úschova peňazí, ich uvoľnenie ai), ale aj oslovenie vhodného záujemcu či predávajúceho. Od začiatku viac ako kedykoľvek inokedy sú nevyhnutné špičkové obchodné, právne, vyjednávacie a organizačné schopnosti a odolnosti voči stresu. Na takýto typ tranzakcie si najmite odborníka s adekvátnymi skúsenosťami.
Ak by ste mali akékoľvek otázky, kedykoľvek mi napíšte alebo rovno zavolajte. Som tu pre Vás.
Čím Vám môžem byť užitočná?
Mgr. Diana Decsiová
Haloreality s.r.o. , Krátka 4729/6, 903 01 Senec