Pri kúpno-predajnej tranzakcii rozlišujeme 2 typy daňovej povinnosti:

• 1. DAŇ Z NEHNUTEĽNOSTI (tzv. miestna daň, kde je správca miestny okresný úrad- je viazaná na katastrálne územie – obec alebo mesto, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a to bez ohľadu na Vaše trvalé bydlisko, ktoré môžete mať registrované niekde inde.)

Pozn. Daň z nehnuteľností upravuje zákon č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.

Ako príklad si uvedieme nasledovné: ak ste si napr. v roku 2023 kúpili

• Byt a nebytový priestor v bytovom dome
• Rodinný dom
• (postavili) stavbu ( a skolaudovali Vám ju)
  
• Pozemok

tak ste v roku 2024 povinný podať Priznanie Dane z nehnuteľnosti najneskôr do 

31. januára 2024 a obec alebo mesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza Vám do 15.mája daného roka  vyrúbi miestny poplatok- daň z nehnuteľnosti(í), ktorú Vám doručí doporučene na adresu trvalého bydliska a ktorú do 15 dní MUSÍTE zaplatiť.

Pozn. pokiaľ je daň vyššia, je možná dohoda s miestnym úradom platieb na splátky , často však sami túto možnosť v oznámení ponúknu v rozpísaných splátkach.

! Daň z nehnuteľnosti sa týka kupujúcich, ale ani predávajúci nesmú zabudnúť, že sa z povinnosti platenia miestnej dane MUSIA ODHLÁSIŤ formulárom Dane z nehnuteľnosti, podaním ktorého sa z povinnosti oslobodia.

POZOR!

A/ Ak ste kupujúci: Z vyššie uvedeného nám je jasné, že daňová povinnosť Vám vniká k 

1. Januáru 202(4), ak ste nadobudli nehnuteľnosť v roku 202(3).

Čo sa však považuje za moment nadobudnutia? Podpis Kúpnej zmluvy? Dátum podania Návrhu na Vklad na Kataster? NIE! Moment nadobudnutia je dátum právoplatného ROZHODNUTIA KATASTRA O POVOLENÍ VKLADU, ktorý kataster doručuje obom stranám kúpno-predajného procesu.

Dátum nadobudnutia si viete skontrolovať na Liste Vlastníctva v časti "B", viď príklad nižšie.

B/  Ak ste predávajúci: Máte povinnosť odhlásenia dane z nehnuteľnosti. Pre odhlásenie z povinnosti platiť daň z nehnuteľnosti, musíte v daňovom priznaní  predložiť  Rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, ktorý Vám príde poštou na adresu trvalého bydliska.

• 2. DAŇ Z PRÍJMU (správca je daňový úrad- dotýka sa výlučne predávajúcich, pokiaľ nespadajú do VÝNIMKY, ktorá ich od danej daňovej povinnosti oslobodzuje)

Najbežnejším platcami dane z príjmu predaja nehnuteľnosti sú pri fyzických osobách z vlastnej praxe klienti, ktorých maklér pri prvom stretnutí pred nadviazaním spolupráce neupovedomí o skutočnosti, že NESPADAJÚ do VÝNIMKY, kt. ich od platenia oslobodzuje na základe posledných platných zákonov.

V praxi najčastejšie ide o:

1/ predávajúcich, ktorí ešte spadajú do 5 ročnej lehoty od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti KÚPOU ( viď List Vlastníctva)

2/ predávajúcich, ktorí spadajú do 5 ročnej lehoty od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti DAROVANÍM ( je častým javom, že si to makléri pletú s dedičstvom, čo je veľká chyba)

P´RÍPAD Z PRAXE 

"Stretla som sa , nie je tomu tak dávno, aj s prípadom, kedy po upozornení klienta na daňovú povinnosť, ktorá mu končila až 1,5 roka od zahájenia predaja a na ktorej trval, som zistila, že mu bola podaná nesprávna a zavádzajúca informácia predchádzajúcim maklérom ohľadne výšky dane. Klient žil v presvedčení, že daň bude v nejakej nezmyselnej minimálnej výške a až po predbežnom prepočte sme zistili, že presiahne 30 000 eur!!! (sic). Ani dnes ma neprestáva udivovať , čo všetko sú niektorí makléri a Realitné kancelárie schopní urobiť pri vyhliadke krátkodobého zisku ( naberiem, nejako predám a potom mi to je jedno, nezaujíma sa). Viete si predstaviť ten šok, ktorý by predávajúci dostal po tom, čo mu účtovník predloží výpočet daňovej povinnosti z príjmu predaja jeho (už bývalej) nehnuteľnosti?"

Ešte pred tým ako sa spoločne rozoberieme VÝNIMKY, ktoré Vám umožnia úplné oslobodenie sa od dane z prímu predaja nehnuteľnosti, sa spoločne pozrime na SADZBU dane z príjmov FYZICKÝCH osôb:

• Sadzbou 19% sa zdaňuje tá časť ZÁKLADU DANE, ktorá NEPRESIAHNE 176,8 násobok sumy platného životného minima. ( pre rok 2023/2024 je to čiastka 47 537,984 eur)
• Sadzbou 25% sa zdaňuje tá časť ZÁKLADU DANE, ktorá PRESIAHNE 176,8 násobok sumy platného životného minima. ( pre rok 2023/2024 je to čiastka 47 537,984 eur)

Pozn. Životným minimom fyzickej osoby alebo fyzických osôb, ktorých príjmy sa posudzujú, je od 1.7.2023 do 30.6.2024 suma alebo súhrn súm:

• 268,88 eur mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu,
• 187,57 eur mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu,
• 122,77 eur mesačne, ak ide o zaopatrené neplnoleté dieťa alebo nezaopatrené dieťa.

Zdroj TU: https://www.podnikajte.sk/uctovnictvo/zivotne-minimum-od-1-7-2023-do-30-6-2024

POZOR! Daň sa vyrátava zo zisku z predaja nehnuteľnosti, nie z celej kúpnej sumy ako si mnohí mylne myslia.

Hovorí sa, že istá je len SMRŤ a DANE. Nie je to pravda. Istá je len smrť. Poďme sa spoločne pozrieť na VÝNIMKY, po dodržaní ktorých budete ako fyzická osoba v plnej miere oslobodení od DANE z PRÍJMU pri predaji nehnuteľnosti. (Oslobodeniu príjmov od dane sa venuje § 9 zákona o dani z príjmov)